Corelaţia dintre promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare în materie imobiliară şi clauza de inalienabilitate subînţeleasă în ipoteza instituirii măsurilor asigurătorii de către organele judiciare penale

Rezumat

Articolul își propune să analizeze, din perspectiva dispozițiilor procedurale și substanțiale, dacă inalienabilitatea și, implicit, imposibilitatea urmăririi silite rezultate din încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare a unui imobil, înscrisă în cartea funciară cu respectarea tuturor condițiilor legale, este opozabilă autorităților judiciare penale care, ulterior, ar dori să ia măsuri asigurătorii cu privire la același imobil. În cazul unui răspuns afirmativ, orice măsură preventivă ar fi, în cazul de față, impusă în mod nelegal, astfel încât aceasta ar putea fi contestată în temeiul articolului 250 alin. (1) din Codul de procedură penală.
Răspunsurile oferite în baza reglementărilor, doctrinei și jurisprudenței în materie, pornesc de la o decizie recentă a Tribunalului București, Secția penală, prin care judecătorul de cameră preliminară a constatat că, anterior, promisiunea de vânzare-cumpărare a fost notată în cartea funciară, astfel încât a admis, în baza dispozițiilor art. 250 alin. 250 din Codul de procedură penală, recursul completat de viitorii cumpărători împotriva ordonanței Parchetului de pe lângă Curtea de Apel București, prin care fusese impusă măsura asigurătorie asupra imobilului a cărui vânzare fusese promisă.
În opinia autorului, există suficiente argumente pentru schimbarea vechii concepții învechite potrivit căreia efectele măsurilor asigurătorii instituite de autoritățile judiciare penale se produc erga omnes, nu numai față de subiecții raporturilor juridice procesual penale, iar aceste măsuri ar avea prioritate absolută și, mai mult, ar bloca orice procedură asigurătorie sau chiar executorie inițiată de terți cu privire la aceleași bunuri, chiar dacă ar fi anterioară instituirii măsurii. În realitate, chestiunea anteriorității se rezolvă în raport cu momentul în care sunt îndeplinite condițiile de publicitate a clauzei de inalienabilitate și cu momentul în care ia naștere creanța creditorilor. De asemenea, trebuie subliniat faptul că, în toate cazurile, problema opozabilității clauzei de inalienabilitate față de creditori se pune numai în măsura în care creanțele acestora devin exigibile înainte de expirarea perioadei de inalienabilitate. Cu toate acestea, așa cum s-a statuat în jurisprudența instanțelor penale, în cadrul unei proceduri penale, o creanță rezultată dintr-un prejudiciu devine certă, lichidă și exigibilă numai atunci când hotărârea a devenit definitivă, deoarece instanța stabilește atunci definitiv răspunderea pârâtului pentru fapta și prejudiciul efectiv.
Concluziile prezentate în cuprinsul articolului sunt valabile cu atât mai mult cu cât, în cazul măsurilor asigurătorii luate de autoritățile judiciare penale, cel mult se poate discuta despre imposibilitatea temporară de a vinde bunul și nu despre urmărirea silită a acestuia.